Baufinanzierung Rosenheim

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Wir sind Ihr Ansprechpartner in Rosenheim rund um das Thema Baufinanzierung

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Baufinanzierung Rosenheim


Baufinanzierung Rosenheim

Durch unsere langjährige Erfahrung im Bereich der Immobilienfinanzierung verfügen wir über fundierte Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes, sowie über eine eingehende Expertise auch im Bereich der Anschluss- und Umfinanzierungen und stehen Ihnen als professioneller Partner in Rosenheim rund um das Thema Baufinanzierung zur Verfügung. Ergänzend zur Baufinanzierung, erhalten Sie durch unsere Tätigkeit als Versicherungsmakler zusätzlich eine maßgeschneiderte Deckung für Ihre Immobile.


Welche Sicherheiten akzeptiert die Bank bei der Baufinanzierung?

KreditsicherheitVoraussetzungenDurchschnittliche Bewertung
AktienVerpfändung (AGB)
Zusätzliche Verpfändungserklärung
Sperrvermerke
Ggf. Übertragung
50% - 60% vom Kurswert
BürgschaftSchriftlich
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Bonität des Bürgen
Akzessorische Sicherheit
Abhängig von der Bonität des Bürgen bis zu 100%
EdelmetalleVerpfändung
Übergabe des Gutes
50% - 70% des Kurswertes
GehaltsansprücheStille Zession
Offenlegung erst bei Verwertung
Abhängig von den Pfändungsfreigrenzen
GrundschuldNotarielle Beurkundung
Eintragung ins Grundsteuerbuch oder
Übergabe des Grundschulbriefes
60% - 80% des Beleihungswertes
Guthaben beim Institut Verpfändung (AGB)
Zusätzliche Verpfändungserklärung
Sperrvermerke
100% des Guthabens
Kraftfahrzeuge etc.Sicherungsübereignung
Besitzkonstitut
20% - 50% des gesicherten Gutes
Verzinsliche WertpapiereVerpfändung (AGB)
Zusätzliche Verpfändungserklärung
Sperrvermerke
Ggf. Übertragung
70% - 80% vom Kurswert
Sonstige ForderungenZession20% - 40% des Drittschuldners

3. Darlehensarten

3.1 Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker in der Immobilienfinanzierung und am meisten gebräuchlich. Man bezahlt monatlich eine gleichbleibende Rate, welche sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Wie hoch die anfänglichen Tilgung sein soll, kann man häufig selbst bestimmen (i.d.R. mind.1%). Im Laufe der Darlehensrückzahlung sinkt der Ratenanteil, welcher für die Zinsen aufgewendet werden muss, während der Anteil zum Tilgen der Baufinanzierung kontinuierlich durch die weniger werdenden Zinsen steigt. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Zeit (sog. Sollzinsbindungsfrist) fest vereinbart. Sofern das Darlehen nicht zum Ende der Sollzinsbindung vollständig getilgt ist, muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.


3.2 Volltilgerdarlehen

Wie beim Annuitätendarlehen zahlt man auch beim Volltilgerdarlehen monatlich eine gleichbleibende Rate, die sich aus dem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammensetzt. Hierbei wird der Tilgungsanteil allerdings so gewählt, dass das Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung komplett zurückgezahlt wird und somit keine Restschuld mehr verbleibt. Es wird deshalb auch keine Anschlussfinanzierung benötigt und man macht sich unabhängig von künftigen Entwicklungen am Zinsmarkt. Je kürzer die Sollzinsbindung gewählt wurde, umso höher muss also auch die Tilgung gewählt werden, um die Finanzierung in dem gewählten Zeitraum auch komplett rückführen zu können.


3.3 Konstantdarlehen

Sogenannte Konstantdarlehen bieten ähnlich wie Volltilgerdarlehen einen gleichbleibenden Zinssatz und eine konstante Monatsrate bis zur kompletten Rückführung der Fianzierung. Allerdings wird dieses Darlehen im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen über ein Bausparvoraus- und ein Bauspardarlehen abgebildet. Informationen zu aktuellen Konditionen erhalten Sie an unseren Beratungsstandorten in Kolbermoor und Rosenheim.


3.4 Zinszahlungsdarlehen über einen Tilgungsträger

Das Zinszahlungsdarlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, bei dem mit einer monatlichen Rate zwar die Zinsen aus dem Darlehen gezahlt werden. Die Tilgung fließt jedoch nicht in das Darlehen, sondern wird in ein sogenanntes Tilgungssurrogat (Fonds, Versicherung o.ä.) eingezahlt. Daher bleibt die Restschuld aus dem Immobilienkredit während der gesamten Laufzeit konstant. Die Ausschüttung der Sparform wird dann zur Rückzahlung des Kredits verwendet. Zinszahlungsdarlehen werden vor allem aus steuerlichen Gründen eingesetzt und wenn die Zinsen auf den gewählten Tilgungsträger höher ausfallen, als die Zinsen für das Darlehen.


3.5 Forward Darlehen

Mit einem Forward Darlehen (zu deutsch Voraus-Darlehen) können künftige Immobilienbesitzer das aktuelle Zinsniveau für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Hierfür schließt man heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen kommt nicht sofort zur Auszahlung, sondern erst zu dem in der Zukunft vereinbarten Zeitpunkt und löst als Anschlussfinanzierung den aktuellen Immobilienkredit ab. Je weiter der Auszahlungszeitpunkt in die Zukunft gelegt wurde, umso höher fällt der Aufschlag auf das derzeitige Zinsniveau aus. Die Zinsunterschiede für ein Forward Darlehen bei den verschiedenen Anbietern unterscheiden sich teilweise enorm. Gerne berechnen wir Ihnen an unseren Beratungsstandorten in Kolbermoor und Rosenheim die optimalen Termine und Laufzeiten.


3.6 Flex Darlehen

Bei einem Flex Darlehen wird keine feste Sollzinsbindung für die Baufianzierung vereinbart. Hier verhält sich der Zinssatz variabel und passt sich alle drei Monate an den EURIBOR an. Der große Vorteil von Flex Darlehen ist, dass diese jeweils zum Anpassungstermin für die Zinsen in beliebiger Höhe getilgt werden. Das Flex Darlehen bietet somit in der Anwendung eine größtmögliche Flexibilität.
Auf Wunsch kann ein Flex-Darlehen in der Regel auch in eine Finanzierung mit festem Zinssatz umgewandelt werden.


3.7 Kombi Darlehen

Kombi-Darlehen sind eine Kombination aus einer festverzinslichen (analog einem Annuitätendarlehen) und einer variablen Darlehenstranche. Die Verzinsung der variablen Tranche wird alle drei Monate an den EURIBOR angepasst und kann zum Zinsanpassungstermin in beliebiger Höhe getilgt werden.
Damit bieten Kombi-Darlehen einerseits große Planungssicherheit durch die festverzinsliche und andererseits große Flexibilität durch die variable Tranche.


3.8 Cap Darlehen

Cap Darlehen sind variabel verzinste Darlehen ohne Sollzinsbindung. Der Zinssatz orientiert sich am EURIBOR. Zusätzlich sind sie mit einer Zinsobergrenze ausgestattet. Der Vorteil für Sie ist hierbei der Schutz vor einem stark steigendem Zinsniveau.


3.9 Förderungen der KfW

Die KfW (Kreditinstitut für den Wiederaufbau) unterstützt Sie mit Fördermitteln bei der Modernisierung, der Sanierung, sowie beim Erwerb und beim Bau von Immobilien zu Wohnzwecken. Die Kreditvergabe erfolgt dabei nicht direkt über die KfW, sondern über ein Kreditinstitut als Mittelsmann. Bei einer Beratung in unseren Räumen in Rosenheim oder Kolbermoor, erläutern wir Ihnen unter Anderem auch, auf welche Förderungen der KfW Sie Anspruch haben und welche Fördermittel Sie ausschöpfen könne. Oft liegen die Konditionen der KfW unter dem marktüblichen Zinsniveau. Ausführliche Informationen zu den einzelnen KfW-Förderprogrammen finden Sie im Internet auf den Seiten der KfW-Förderbank.


Den Kapitalbedarf richtig ermitteln

KostenErklärungInformationsquelle
GrundstückskostenKaufpreis des Baugrundstücks
Erschließungskosten für das Grundstück
Bodenrichtwertkarte
Gemeinden / Stadt Rosenheim, Bauträger
Herstellungskosten / KaufpreisKosten für die Errichtung des Gebäudes
Kaufpreis i.d.R. inkl. Grundstück
Baunebenkosten
Kosten für die Außenanlagen
Kosten für Garage, Carport usw.
Modernisierungskosten
Architekt
Expose vom Makler bzw. Angebot des Verkäufers
Landschaftsgärtner oder Schätzung
Handwerker
Sachverständiger
ErwerbsnebenkostenGrunderwerbsteuer
Notargebühren (Kaufvertrag)
Grundbuchkosten (Eintragung als Eigentümer)
Maklercourtage
Internet Grunderwerbsteuersatz
Internet Notar- und Gerichtskosten
Exposè, Makler
FinanzierungskostenWertermittlungsgebühr von unabhängigen Sachverständigen
Bauzeitzinsen
Notargebühren (Grundschuldbestellung)
Grundbuchkosten (Eintragung der Grundpfandrechte)
Finanzierungsvermittlungsgebühr
Abschlussgebühren von Bausparverträgen
Sachverständiger
Bank, Berater
Internet, Notar- und Gerichtskosten
Berater
Vermittler
Sonstige KostenUmzugskosten
Einbauküche
Möbel
sonstige Anschaffungen
Versicherungen für die Bauzeit
Umzugsunternehmen
Möbel- oder Küchenhaus
Makler, Versicherer

4.1 Grundstückskosten

Die Grundstückskosten kann ein Käufer oder Bauherr einer Immobilie aus der Bodenrichtwertkarte ersehen. Die Bodenrichtwertkarte wird von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt und geführt. Nach dem Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) werden alle Kaufpreise flächendeckend gesammelt, Unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstandes ermitteln die Gutachterausschüsse einen Durchschnittswert für den Grund und Boden einer bestimmten Region. Diese Preise können Interessenten teilweise kostenfrei im Internet der verschiedenen Bundesländer einsehen. Ansonsten können diese Daten auch bei dem Katasteramt, wo die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse i. d. R. angesiedelt sind, ggf. kostenpflichtig abgefragt werden.


§ 196 BauGB Bodenrichtwerte
(1) Aufgrund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre, Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.


Die Erschließungskosten können nicht so einfach abgefragt, diese müssen separat ermittelt werden. Hier kommt es auf den Erschließungsstand des Grundstücks an.
Zu den Erschließungskosten gehören Anschlüsse für:

  • Gas,
  • Strom,
  • Trinkwasser und Abwasser,
  • Telefon.

Bei echten Baugrundstücken können auch noch Kosten für die Vermessung des Grundstücks und ein Baugrundgutachten anfallen. Außerdem sollte beachtet werden, ob die Straße vor dem Objekt schon existiert oder noch gebaut werden muss. Auch hier könnte es für den Anlieger zu weiteren Kosten kommen.
ist das Grundstück bewachsen, sind große Bäume eventuell ein zu klärendes Risiko für die Erstellung des Bauwerkes. In vielen Gemeinden ist das Fällen von Bäumen in der Baumschutzverordnung geregelt. in der Verordnung wird klar geregelt, welche Bäume nur mit Zustimmung der Naturschutzbehörde gefällt werden dürfen.

Hinweis:
Wer Bäume, die unter die geltende Baumschutzverordnung fallen, ohne Genehmigung fällen lässt, muss mit Geldbußen von bis zu 50.000 EUR rechnen.


4.2 Herstellungskosten / Kaufpreis

Zunächst ist zu unterscheiden, ob eine bestehende Immobilie erworben oder ein Haus neugebaut werden soll.
Beim Neubau sind die Herstellungskosten zu berücksichtigen. Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie oder einem Erwerb direkt vom Bauträger ist der der Kaufpreis zu berücksichtigen, zzgl. der nicht vom Bauträger übernommenen Arbeiten. Hier ist der Materialwert zugrunde zu legen, da die Arbeitsleistung i. d. R. vom Bauherrn selbst vorgenommen wird (Eigenleistung).

Zu den Herstellungskosten gehören:

  • Kosten für die Erstellung des Gebäudes,
  • Baunebenkosten – u. a. Kosten für:
    • Baugenehmigung,
    • Vermessung des Grundstücks,
    • Architekten/Statiker,
    • Bodengutachten,
    • Baustrom/Bauwasser,
    • Abriss/Bauschutt,
  • Kosten für die Außenanlagen – u. a. Kosten für:
    • Bäume/Sträucher/Blumen/Rasen usw.,
    • Baumfällungen,
    • Grillplatz,
    • Gartenhaus,
    • Fischteich,
    • Rasensprenger,
  • Kosten für eine Garage/ein Carport.

Erwirbt der Käufer der Immobilie diese direkt vom Verkäufer (Bestandsimmobilie) oder vom Bauträger, dann ist i.d.R. das Grundstück im Kaufpreis enthalten. Die für die Erstellung eines Gebäudes notwendigen Kosten sind hier oft schon bezahlt und im Kaufpreis abgegolten. Allerdings hängt viel auch von der zukünftigen Verwendung des Objekts und den Wünschen des Käufers ab.

Zum Kaufpreis der Immobilien können dennoch weitere Kosten entstehen – z.B. Kosten für:

  • Architekten, wenn Um- oder Anbauten geplant sind,
  • Baugenehmigungen für Erweiterungen des Gebäudes,
  • Abriss und Bauschutt,
  • Außenanlagen,
  • Garage oder Carport, die erstellt werden sollen,
  • Modernisierung von:
    • Stromleitungen,
    • Wasserrohren,
    • Dach,
    • Wärmedämmung,
    • Heizungsanlage,
    • Solaranlage, Wärmepumpe usw.,
    • Bodenbeläge,
    • Tapeten usw.

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Dienstleistung
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Anbieter
amicum,
Raum
Rosenheim
Beschreibung
Für den Raum Rosenheim bieten wir seit vielen Jahren eine umfassende und professionelle Beratung zum Thema Baufinanzierung und begleiten Sie von der Konzeption & Ausführung bis hin zur Umfinanzierung bestehender Projekte.